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第十五章（第3页）

大冯这才问，你怎么跑这儿来了？

梅欣说，找你有事，哪儿也没找着，我想你可能在这里。

书还没归正传梅欣就有些泄气，本来她想谈谈与大冯合作的事情也大打了折扣。毕竟大冯的公司太寒酸了，谁见了也会马上认定他的公司没有实力。尽管梅欣所要的不是他的实力而是他的经验，经验摆在用厕所改造的房间里也会改变味道的。

她只好把一些想法收敛起来，没有合盘托出刘国凯与她的个人契约，只是请教做实体投人的有关程序。

大冯今天显得老实，这可能与他刚刚被梅欣看到了端底有关。他说，那可老鼻子了。真正投进去做，你怎么也要经历三十几道手续。

有那么多吗？

那当然，你听我说啊，首先是立项申请，这你已经办妥了，像你这样内资公司的由建委批就可以了，外资的还要经过计委批准。然后你得到测绘局购买那地方的蓝图，1：500的，买一张四千元。然后你要与地主单位签定征地协议，谈价格，付款。这部分钱是必须实际投人的，有特殊的关系也不会延缓得太久。当然，要是政府部门去做或者与政府部门有密切关系的单位去做，可以不以租地方式，而是以拨地方式，这部分钱就可以省下来。你交给地主单位的钱，有17%要归到土地局，这只是一部分；另外你还要按照建筑面积交给土地局一笔征用费。这是两笔啊，交土地局的征用费大约每平方米一百五至一百七十元。然后你还要呈报计划书，交规划局建筑处审批，这个批件很重要。批下来你就可以具体操作了。这时你得请规划设计院做详细规划，到环保局做环保评价，这也要出书面批文的。这些手续跑全了，才能办理土地租赁手续，租赁手续得通过规划局和土地管理局两家。我说的这是前期跑件，还没到具体实施。实地操作的时候，你要委托设计院做设计图，到公安分局消防科办理防火证，请地质勘察设计院按照设计结构布置钻探点，做物理性能钻探，出正式施工图。在此期间你还要办理好配套工程的手续，配套包括水、电、煤气、排水、供热、通讯等等，配套费用合在建筑面积里，大约是七十五元平方米。其中供热手续很重要，没有供热部门的合同，不发给你施工执照。你还要交人防费，按照建筑面积，五十八元平方米，大约占你总投资的2%。你这些条件都具备了，规划局才会发给你施工执照。哦，这当中你还要交“墙改费”，每平方米八元，交质检费，监理费，多了。然后招标，招标按照要求必须在三家以上。然后办理开工证，开工证也很重要，没有开工证，你就是非法工程。谁都可以停了你，还要罚款。这些都办理妥当了，你才能进入搬迁程序，到房管局办理准拆证，由建委测绘处进行拆迁实地测绘，与拆迁户签定动迁安置协议，请公证处办理安置协议的公证。动迁破土动工，还要涉及城建部门，城建是规划局的派出单位，还有园林局，还有环卫部门、市容办、占道办……你都得打交道，交占道费、杂土费、移树费……你看看，三十几个环节不止一呢，还会有意想不到的特殊情况，哪一道关口出现问题，也能够卡死你。

梅欣听得傻了眼儿。她不能不佩服大冯，别看他睡觉时跟死猪一样，脑子里装的东西可不少。毕竟是干了几年，有着众多的做房地产的朋友，他们天天泡在一块儿。他又聪明——这时梅欣承认他的聪明，说起来都很具体又很清晰，都是她需要了解又知道得不细致的。

大冯说，其实当老板的对这些程序知道一二也就行了，不用考虑那么多。你操作起来，也是遇到什么解决什么，你不用去找他，他们也会来找你的。不过，几个关键的地方很重要，主要批件你要有，其他事情，就看怎样打关系，花多少钱了。反正是谈得好少花点，谈得不好多花钱那也是没有办法。

梅欣说，这样说上层关系很重要。

太重要了，你要是不清楚哪天我给你拉张表，你看看就会一目了然了，道道环节都是跟上层的管理部门打交道，弄得关系融洽，省个几十万当玩儿，弄得掰了，他不卡死你，也能拖死你。你花花往里扔的，都是银子，不扔这边，就扔那边。

梅欣不得不想到刘国凯，不由得倒吸了口凉气。又问，土地证是怎么回事？大冯说，土地证很重要，按说应该早办理，可往往的都是放在最后办。背后的关系很微妙，晚办你在付款方式上有灵活；官员在讲条件上也有灵活。

没有土地证，我怎么能证明土地是我的呢？

大冯笑了，说，你还干房地产啊？你交了钱土地就是你的，你定了协议，交纳了定金，你就有支配权，谁要是违背协议侵占你的利益你可以跟他打官司。土地就在那儿放着，没又没不了。这都是约定俗成，大家认可的。

那能不能转让呢？

大冯就眯起眼睛望她，缓缓地说，转让也可以，不过是变更投资者呗，变更项目也是可以的，因为毕竟你还什么都没做。那就要看两家商议了，他给你钱，你可以出让给他，合作也行，看怎么合适。你不同意，那块地皮谁也拿不走。

这几句话给了梅欣一颗定心丸。

梅欣觉得，她应该认真想一想了，事情并不简单。她与刘国凯的关系实际上是缠绕在一张网中，现在看，这张网的各个扣结，大都掌握在刘国凯的手里。可她也并非没有主动权，那就是大冯说的，她订了协议，交了定金，她不同意，那块地皮，就是刘国凯也是拿不走的。

她觉得有收获，早该跟大冯这样聊聊，向他请教，他的确是个房地产虫子，是这方面的专家。可她仍然很乱，脑子里一时捋不过来，她需要时间。

梅欣走进办公室，李小姐就举着话筒说，梅总，您的电话，打过几次了。

梅欣问，哪里打来的？

李小姐握住听筒说，是个女的。

梅欣接过电话，喂了一声。

那边声音很小，怯生生的，问，是梅欣女士吗？

梅欣说，是我，你是谁？

那边说，您不记得了，我是蓝鲸。

噢，梅欣想起来了，是在月光俱乐部见过的那个女人，回想起她们跳舞的情景，她不由得就有些怵头。

那边说，您很忙，是吧？您能有时间吗，我很想和您见―面。

梅欣说，我的确很忙，有事你来公司找我吧。

公司恐怕不合适，我想单独跟您谈点事情。

很重要吗？

我想很重要，我能请您到我这里来吗？

您在哪里？‘

那边蓝鲸就说了她家的地址，又说，您要是今天能来最好，我请您吃饭。

梅欣说，今天怕不行，我今天都安排满了。说实话，这一周都够戗，您是什么事情，是不是关于冯哲的事，要是他的事我们就不用谈了。

不是，那边马上解释说，跟他没有关系。

梅欣说，那您找我究竟是什么事呢？

蓝鲸迟疑一下，说，我想我们见面再说，我想这件事对您很重要，我希望能见到您，而且，最好您能来我家。

梅欣说，我答应你好吧，不过，我今天确实没有时间，什么时候能和您见面，我再给您打电话好不好？